[FR/F7: Dạng bài tập điển hình] Lesson 3: Tangible Non-current Assets - IAS 40: Investment property (Bất động sản đầu tư)

Bất động sản đầu tư là tài sản cố định (đất hoặc nhà cửa – hoặc một phần của nhà cửa - hoặc cả hai) được nắm giữ để thu lời từ việc cho thuê, chờ tăng giá hoặc cả hai
Bất động sản đầu tư không bao gồm:
- Bất động sản sử dụng trong sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa dịch vụ, bất động sản sử dụng cho mục đích hành chính
- Bất động sản có mục đích để bán trong một kỳ kinh doanh thông thường - IFRS.VN

1. Ghi nhận và đo lường (Recognition and measurement)

Bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận ban đầu theo nguyên giá (cost). Chi phí giao dịch (transaction costs) được bao gồm trong giá trị ghi nhận ban đầu
Sau khi ghi nhận ban đầu, tài sản được ghi nhận theo 1 trong hai phương pháp: phương pháp giá gốc hoặc phương pháp giá trị hợp lý.

Ví dụ 1 - Ghi nhận và đo lường

Croft acquired a building with a 40-year life for its investment potential for $8 million on 1 January 20X3. At 31 December 20X3, the fair value of the property was estimated at $9 million with costs to sell estimated at $200,000. If Croft Co uses the fair value model for investment properties, what gain should be recorded in the statement of profit or loss for the year ended 31 December 20X3?

Đáp án:

Cần nhớ:

Khi áp dụng phương pháp giá trị hợp lý (fair value) thì:

Lãi/lỗ từ việc đánh giá lại tài sản được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh (statement of profit or loss)
Không tính khấu hao (no depreciation charged)

Bởi vì tòa nhà này được sử dụng cho mục đích đầu tư (investment potential) do đó đây là bất động sản đầu tư.

Bên cạnh đó, Croft áp dụng phương pháp giá trị hợp lý (fair value), nên không tính khấu hao cho tòa nhà.

Do đó, chênh lệch lãi = $9m – $8m = $1m được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh (statement of profit or loss).

Dr investment property: 1,000,000

Cr Gain from FV change (P/L): 1,000,000

Lưu ý: không cần quan tâm đến chi phí thanh lý (costs to sell).

2. Chuyển đổi tài sản thành hoặc từ bất động sản đầu tư (Transfers to or from investment property classification)

Đơn vị chuyển đổi một bất động sản thành, hoặc từ, bất động sản đầu tư khi, và chỉ khi, có sự thay đổi về cách sử dụng. (change in use)
Nếu doanh nghiệp sử dụng phương pháp giá gốc để ghi nhận bất động sản đầu tư:
Việc chuyển đổi phân loại tài sản sẽ không làm thay đổi giá trị ghi sổ (carrying amount) và nguyên giá (cost) của tài sản được chuyển đổi.

Nếu doanh nghiệp sử dụng phương pháp giá trị hợp lý để ghi nhận bất động sản đầu tư:
- Chuyển từ bất động sản đầu tư (investment property) sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng (inventories or owner-occupied property): giá trị của bất động sản để ghi nhận sau đó là giá trị hợp lý của nó tại thời điểm chuyển đổi.
- Chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng (owner-occupied property) sang bất động sản đầu tư (investment property): chênh lệch giữa giá trị ghi sổ (carrying amount) theo IAS 16 tại thời điểm chuyển đổi và giá trị hợp lý (fair value) được ghi nhận giống như một khoản đánh giá lại (revaluation).
- Chuyển từ hàng tồn kho (inventories) sang bất động sản đầu tư (investment property): chênh lệch giữa giá trị ghi sổ (carrying amount) và giá trị hợp lý (fair value) tại ngày chuyển đổi được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh (profit or loss).

Ví dụ 2 - Chuyển đổi tài sản thành hoặc từ bất động sản đầu tư

Smithson Co purchased a new building with a 50-year life for $10 million on 1 January 20X5. On 30 June 20X5, Smithson Co moved out of the building and rented it out to third parties on a short-term lease. Smithson Co uses the fair value model for investment properties. At 30 June 20X5 the fair value of the property was $11 million and at 31 December 20X5 it was $11.5 million. What is the total net amount to be recorded in the statement of profit or loss in respect of the office for the year ended 31 December 20X5?

Đáp án:

Cần nhớ:

Cách ghi nhận giá trị tài sản khi chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư

Khi áp dụng phương pháp giá trị hợp lý (fair value) thì:
Lãi/lỗ từ việc đánh giá lại tài sản được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh (statement of profit or loss) và không khấu hao tài sản

Từ 1/1/20X5 đến 30/6/20X5 (6 tháng), tòa nhà được doanh nghiệp sử dụng, do đó được coi là bất động sản chủ sở hữu và được ghi nhận, tính khấu hao theo IAS 16.

Khấu hao của tòa nhà trong 6 tháng = $10,000,000/50 years × 6/12 = $100,000
Giá trị khấu hao được ghi nhận vào chi phí trong báo cáo kết quả kinh doanh.
Giá trị ghi sổ của tòa nhà tại ngày 30/6/20X5 = $10,000,000 - $100,000 = $9,900,000

Vào ngày 30/6/20X5, Smithson chuyển ra khỏi tòa nhà và cho một bên thứ 3 thuê, do đó tòa nhà là bất động sản đầu tư. Khi tài sản chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, giá trị của tòa nhà là giá trị hợp lý tại ngày chuyển đổi $11,000,000. Chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị ghi sổ của tòa nhà tại ngày chuyển đổi được ghi nhận vào thu nhập toàn diện khác (other comprehensive income), không ghi nhận trong báo cáo kết quả kinh doanh (statement of profit or loss).

Dr Investment Property: 11,000,000

Dr PPE: 9,900,000

Cr Other comprehensive income: 1,100,000

Từ ngày 30/6/20X5 trở đi, tài sản áp dụng theo phương pháp giá trị hợp lý. Do đó không trích khấu hao cho tòa nhà.

Từ ngày 30/6/20X5 đến ngày 31/12/20X5 (ngày lập BCTC), khoản tăng thêm từ đánh giá lại tài sản $500,000 (từ $11,000,000 lên $11,500,000) được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh (statement of profit or loss).

Dr Investment property: 500,000

Cr Gain from FV change (P/L): 500,000

Tổng thu nhập được ghi vào báo cáo kết quả kinh doanh liên quan đến tòa nhà cho năm tài chính kết thúc ngày 31/12/20X5 = $500,000 - $100,000 (chi phí khấu hao 6 tháng) = $400,000

Author: Hanh Le

Reviewed by: Duy Anh Nguyen