[FR/F7: Tóm tắt kiến thức] Lesson 3: Tangible Non-current Assets - IAS 40: Investment property (Bất động sản đầu tư)

Các doanh nghiệp có thể sở hữu đất đai hoặc tòa nhà như là một khoản đầu tư hơn là để sử dụng trong doanh nghiệp. Do đó, dòng tiền nói chung phần lớn có thể độc lập với các tài sản khác mà doanh nghiệp đang nắm giữ.

Việc xử lý đối với BĐS Đầu tư được hướng dẫn bởi IAS 40.

Nội dung kiến thức

1. Khái niệm và phân biệt BĐS đầu tư

• BĐS Đầu tư (Investment property):
  • Là tài sản (đất đai hoặc nhà cửa hoặc một phần của nhà cửa hoặc cả hai)
  • Được nắm giữ (bởi chủ sở hữu hoặc bên đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính)
  • Cho mục đích thu được tiền cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán hoặc cả hai.

• Phân biệt BĐS đầu tư (IP) và Bất động sản chủ sở hữu (Owner-occupied property)

• Ví dụ: Investment property bao gồm:
  + Đất đai được nắm giữ để gia tăng vốn trong dài hạn mà không phải để bán trong ngắn hạn trong một kỳ kinh doanh thông thường.
  + Đất đai thuộc sở hữu mà hiện không có mục đích sử dụng cụ thể trong tương lai ( Nếu đơn vị chưa thể xác định phần đất này sẽ là BĐS chủ sở hữu sử dụng hay để bán trong ngắn hạn trong kỳ kinh doanh thông thường, đất đai sẽ được coi là tài sản được nắm giữ để tăng vốn).
  + Một tòa nhà được sở hữu bởi đơn vị (hoặc một tài sản có quyền sử dụng liên quan đến tòa nhà được đơn vị nắm giữ) và được cho thuê trong một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động.
  + Một tòa nhà đang được sử dụng nhưng đồng thời được cho thuê dưới một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động.
  + BĐS đang trong quá trình thi công hoặc phát triển mà trong tương lai sẽ là BĐS đầu tư.
  + Nhà cửa được nắm giữ bởi công ty mẹ và cho công ty con thuê:
          - Xử lý như là BĐS đầu tư (IAS 40) trong BCTC của công ty mẹ.
          - Xử lý như là BĐS chủ sở hữu (IAS 16) trong báo cáo tài chính hợp nhất (bởi vì nó được sở hữu bởi tập đoàn).

Ví dụ: Non-investment property:

• Đối với tài sản nắm giữ một phần để sử dụng và một phần là tài sản đầu tư:
  Nếu một phần tài sản dùng để cho thuê hoặc bán có thể tách riêng biệt:
  • Phần nắm giữ để cho thu tiền cho thuê / nắm giữ chờ tăng giá --> IP
  • Phần nắm giữ để sử dụng riêng --> BĐS chủ sử hữu (Owner occupied property)

      Nếu một phần tài sản dùng để cho thuê hoặc bán không thể tách riêng biệt và phần nắm            giữ để sử dụng riêng:

• • Đáng kể --> hạch toán toàn bộ vào BĐS chủ sở hữu
  • Không đáng kể --> hạch toán toàn bộ vào IP

2. Ghi nhận bất động sản đầu tư (Recognition)

BĐS đầu tư được ghi nhận như một tài sản khi đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:

+ Có khả năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.

+ Nguyên giá có thể đo lường được một cách đáng tin cậy.

3. Đo lường BĐS đầu tư (Measurement)

a. Ghi nhận ban đầu (Initial measurement)

• Ghi nhận ban đầu theo nguyên giá (Cost)

Cost = Giá mua (purchase price) + các chi phí phân bổ trực tiếp (directly attributable exp.)

Các chi phí phân bổ trực tiếp:

• Nếu IP được nắm giữ theo hợp đồng thuê tài chính, nguyên giá được tính theo giá thấp hơn của:
  • Giá trị hợp lý và
  • Giá trị hiện tại của khoản thanh toán cho thuê tối thiểu.

b. Ghi nhận tiếp theo (subsequent measurement)

Được lựa chọn giữa:

• Ghi nhận theo Fair value: ghi nhận tất cả BĐSĐT tại giá trị hợp lý và thay đổi FV được ghi nhận vào Statement of Profit or Loss. Ngoài ra, khoản đầu tư này sẽ không có khấu hao.
• Ghi nhận theo Cost: Ghi nhận theo IAS 16
• Một phương pháp thì được áp dụng cho tất cả BĐS đầu tư. Thay đổi chỉ được phép nếu điều này dẫn đến sự trình bày phù hợp hơn.

4. Chuyển đổi mục đích sử dụng BĐS đầu tư

Việc chuyển đổi chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về cách sử dụng, phát sinh khi BĐS thỏa mãn/ không thỏa mãn các định nghĩa về BĐS đầu tư và có bằng chứng về sự thay đổi trong cách sử dụng.

Ví dụ: Chuyển đổi BĐS đầu tư.

Kapital Co owns a building which it has been using as a head office. In order to reduce costs, on 30 June 20X9 it moved its head office functions to one of its production centres and is now letting out its head office. Company policy is to use the fair value model for investment property.

the building had an original cost on 1 Jan 20X0 of $250,000 and was being depreciated over 50 years. At 31 June 20X9 its Fair value was judged to be $350,000.

How will this appear in the financial statement of Kapital Co at 31 Dec 20X9?

Hướng dẫn giải:

Tòa nhà sẽ được trích khấu hao tới ngày 30/06/20X9

Nguyên giá (original cost)                                                              250,000

Khấu hao tới ngày 30/6/X9 (250x9,5/50)                                       (47,500)

Giá trị ghi sổ tại 30/6/X9                                                                 202,500

Revaluation surplus                                                                       147,500

Fair value at 31 June 20X9                                                            350,000

Chênh lệch giữa Giá trị ghi sổ (CA) và giá trị hợp lý (FV) tại ngày chuyển đổi sẽ được ghi nhận vào revaluation surplus.

Sau ngày chuyển đổi, tòa nhà được hạch toán như 1 BĐS đầu tư và được đánh giá lại mỗi năm, chênh lệch đánh giá lại sẽ được ghi nhận vào P&L.

Nếu cuối năm 20X9, tòa nhà được đánh giá lại với FV là $380,00, chênh lệch $380,000 - $350,000 = $30,000 sẽ được ghi có vào P&L.

Author: Trang Nguyen

Reviewed by: Duy Anh Nguyen