[Tóm tắt kiến thức quan trọng] Module 19: Mortgage-backed security (MBS) Instrument and Market Features

Bài viết cung cấp cho người đọc kiến thức về Module 19 môn FI của chương trình CFA level I

I. Định nghĩa rủi ro tất toán trước hạn và mô tả cấu trúc phân tầng ưu tiên thời gian của hoạt động chứng khoán hóa và mục đích của cấu trúc này

1. Cấu trúc của chứng khoán hóa

ABS có thể chỉ có một phân tầng (tranche) duy nhất, dòng tiền từ các chứng khoán đó được phân bố đều và giống nhau cho tất cả những nhà đầu tư. Do vậy, nhà đầu tư ABS sẽ gặp phải rủi ro tín dụng (credit risk) và rủi ro tất toán trước hạn (prepayment risk).

Để giải quyết vấn đề này, ABS được chia thành nhiều tầng, với mỗi tầng có quyền truy đòi (claim) khác nhau đối với dòng tiền của tài sản cơ sở. Việc phân chia ABS thành các tầng khác nhau sẽ giúp phân bổ lại (redistribute) rủi ro giữa các tầng chứ không hoàn toàn loại bỏ (eliminate) rủi ro.

Một ABS có thể được xây dựng theo cấu trúc credit tranching (phân bổ theo rủi ro tín dụng) và time tranching (phân bổ theo rủi ro tất toán trước hạn).

1.1. Phân tầng ưu tiên tín dụng

Định nghĩa: Phân tầng ưu tiên tín dụng (credit tranching) là việc xây dựng cấu trúc của ABS theo các phân tầng với mức độ chịu rủi ro tín dụng của mỗi tầng là khác nhau. Trong trường hợp vỡ nợ, các phân tầng thấp (subordinated tranches) sẽ hấp thụ các tổn thất tín dụng trước, mức độ bảo vệ cho các phân tầng chính (senior tranches) tăng lên theo tỷ lệ của các phân tầng phụ trong cấu trúc. Tiền thu hồi từ thanh lý tài sản sẽ được ưu tiên thanh toán trước cho những nhà đầu tư ở các tầng cao nhất.

1.2. Phân tầng ưu tiên thời gian

Định nghĩa: Phân tầng ưu tiên thời gian (time tranching) tạo ra các phân tầng có thời gian đáo hạn dự kiến khác nhau, cho phép nhà đầu tư lựa chọn mức độ rủi ro tất toán trước hạn (prepayment risk) tùy theo mong muốn của mình. Rủi ro tất toán trước hạn có 02 loại:

• Contraction risk (rủi ro co lại): Rủi ro về việc nhận được thanh toán nợ gốc (principal) sớm hơn dự kiến → Thời gian đáo hạn ngắn lại;

• Extension risk (rủi ro gia hạn): Rủi ro về việc nhận được thanh toán nợ gốc muộn hơn dự kiến → Thời gian đáo hạn tăng thêm.

Thứ tự ưu tiên:

• Tầng cao nhất sẽ được ưu tiên nhận tất cả phần thanh toán nợ gốc đầu tiên từ dòng tiền của tài sản cơ sở → Tầng thứ nhất có rủi ro tất toán sớm lớn nhất (contraction risk);

• Các tầng tiếp theo sẽ nhận các khoản thanh toán nợ gốc sau khi hoàn tất thanh toán cho các tầng cấp cao hơn → Chịu nhiều hơn rủi ro tất toán chậm (extension risk) và ít hơn rủi ro tất toán sớm (contraction risk) khi so với mức rủi ro của các tầng trên.

2. Rủi ro thanh toán trước (Prepayment risk)

Do cấu trúc của RMBS là pass-through thay vì chia tầng nên chúng sẽ có prepayment risk. Rủi ro thanh toán trước được chia ra làm 2 loại:

• Rủi ro co lại (contraction risk) là rủi ro các khoản thanh toán trước sẽ tới nhanh hơn dự kiến. Khi lãi suất thị trường giảm, người đi vay mua nhà sẽ có xu hướng tất toán sớm các khoản nợ cũ trước hạn để có thể đi vay với lãi suất thấp hơn, dẫn đến việc chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp sẽ có kỳ hạn ngắn hơn.

• Rủi ro gia hạn (extension risk) là rủi ro các khoản thanh toán trước sẽ tới chậm hơn dự kiến. Khi lãi suất thị trường tăng, người đi vay mua nhà sẽ có xu hướng lợi dụng lãi suất hợp đồng (contractual rate) thấp, và sẽ trì hoãn việc thanh toán sớm, dẫn đến việc chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp có kỳ hạn dài hơn.

 

II. Mô tả các đặc điểm cơ bản của các khoản vay thế chấp nhà ở được chứng khoán hóa

Khoản vay thế chấp nhà ở (residential mortgage loan) là khoản vay mua nhà, trong đó tài sản đảm bảo chính là bất động sản nhà ở. Trường hợp người đi vay vỡ nợ, người cho vay có quyền sở hữu tài sản đảm bảo.

1. Đặc điểm của khoản vay thế chấp nhà ở

1.1. Giá trị khoản vay thế chấp và giá trị của tài sản đảm bảo

Giá trị khoản cho vay mua nhà < Giá trị của tài sản

→ The purchase price – The amount borrowed = The down payment

(Giá mua – Giá trị khoản vay = Tiền đặt cọc)

Chủ nợ sẽ luôn luôn cho vay với giá trị nhỏ hơn giá trị của tài sản đảm bảo để tránh rủi ro người đi vay cố tình không thanh toán nợ khi giá tài sản thay đổi theo thời gian.

1.2. Tỷ lệ loan-to-value (LTV)

Đây là phần trăm giá trị khoản vay thế chấp trên giá trị tài sản thế chấp. Công thức của LTV như sau:

Nhận xét: Khi LTV càng cao, ta có:

• Vốn chủ của người đi vay (borrower’s equity) càng thấp.

• Khả năng vỡ nợ của người đi vay cao hơn.

• Trong trường hợp vỡ nợ, số tiền nợ có thể thu hồi sẽ thấp hơn.

1.3. Các loại hình thế chấp dựa trên chất lượng tín dụng

 

2. Các đặc điểm khi thiết lập một khoản thế chấp

2.1. Thời gian đáo hạn

Thời hạn của một khoản vay thế chấp là số năm tính từ ngày bắt đầu khoản vay đến ngày đáo hạn của khoản vay đó.

2.2. Lãi suất

Lãi suất của một khoản thế chấp được gọi là lãi suất thế chấp (mortgage rate) hoặc lãi suất hợp đồng (contract rate).

Lãi suất thế chấp có thể được chia ra thành các loại sau:

• Lãi suất cố định (Fixed rate): Lãi suất không đổi trong suốt kỳ hạn của khoản thế chấp.

• Lãi suất thế chấp có thể điều chỉnh (Adjustable-rate mortgage – ARM): Lãi suất được điều chỉnh lại định kỳ (hàng ngày, hàng tuần, hàng tháng hoặc hàng năm); lãi suất điều chỉnh có thể được xác định dựa trên lãi suất hoặc chỉ số tham chiếu chỉ định (index-referenced ARM), hoặc được xác định theo quyết định của bên cho vay (reviewable ARM).

• Lãi suất cố định trong thời gian đầu (Initial period fixed rate): Lãi suất thế chấp được cố định trong một khoảng thời gian đầu cụ thể, sau đó sẽ được điều chỉnh thành mức lãi suất cố định mới hoặc thành ARM.

• Lãi suất chuyển đổi (Convertible): Lãi suất thế chấp ban đầu được cố định hoặc có thể điều chỉnh, sau một khoảng thời gian, người vay có quyền lựa chọn chuyển thành lãi suất cố định mới hoặc lãi suất có thể điều chỉnh khác áp dụng cho thời hạn còn lại của khoản vay.

2.3. Lịch biểu chi trả dần

Khoản vay dư nợ giảm dần (amortizing loan) là trái phiếu trả lãi và gốc định kỳ trong suốt kỳ hạn của trái phiếu.

Residential loan hay residential mortgage là các khoản vay có dư nợ giảm dần (amortizing loan).

Các hình thức khấu hao:

• Khoản vay khấu hao đầy đủ (fully amortized mortgage)

• Khoản vay khấu hao một phần (partially amortized mortgage)

• Thế chấp chỉ thanh toán lãi suất định kỳ và thanh toán toàn bộ nợ gốc vào cuối kỳ (interest-only mortgage hoặc bullet mortgage)

2.4. Quyền trả trước và khoản phạt trả trước

2.4.1. Quyền trả trước

Quyền trả trước (prepayment option hoặc early repayment option): Khoản vay thế chấp cho phép người đi vay trả trước một phần (hoặc toàn bộ) khoản nợ gốc tại bất kỳ thời điểm nào trong thời hạn của khoản vay.

2.4.2. Khoản phạt trả trước

Quyền trả trước khiến giá trị và thời điểm phát sinh của các dòng tiền từ khoản vay không được xác định chắc chắn, tạo nên rủi ro tất toán trước hạn (prepayment risk).

Để bảo vệ và bồi thường cho người cho vay, các khoản thế chấp phạt trả trước (prepayment penalty mortgage) quy định rằng người vay phải chịu tiền phạt nếu thanh toán trước một khoảng thời gian quy định.

2.5. Quyền của người cho vay trong trường hợp phát mãi tài sản (foreclosure)

Khi người đi vay không thể thực hiện các nghĩa vụ thanh toán nợ theo hợp đồng, người cho vay có quyền sở hữu tài sản thế chấp và bán chúng. Tuy nhiên, số tiền thu được có thể không đủ để thanh toán cho khoản vay ban đầu, hay còn gọi là hiện tượng underwater mortgages.

Vì vậy một khoản vay thế chấp có thể theo hình thức vay có truy đòi hoặc vay không truy đòi:

• Vay truy đòi (Recourse loan): Người cho vay có quyền truy đòi (claim) phần thiếu hụt từ người đi vay. Trong trường hợp underwater mortgage, người đi vay sẽ ít có khả năng vỡ nợ hơn vì người cho vay có thể tiếp tục truy đòi lại phần thiếu hụt.

• Vay không truy đòi (Non-recourse loan): Người cho vay không có quyền truy đòi đối với phần thiếu hụt. Vì vậy trong trường hợp underwater mortgage, người đi vay có động lực để không thanh toán khoản nợ kể cả khi có đủ tiền chi trả → Hiện tượng này được gọi là vỡ nợ có chiến lược (strategic default).

 

3. Chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản nhà ở

Chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản nhà ở (Residential Mortgage-Backed Securities – RMBS) là các trái phiếu được tạo ra từ việc chứng khoán hóa các khoản thế chấp bất động sản nhà ở.

Dựa vào bên phát hành chứng khoán, RMBS có thể được chia làm 2 loại:

• Agency RMBS: Được phát hành bởi cơ quan chính phủ (federal agencies) hoặc các tổ chức chính phủ bảo lãnh (quasi-government entities) → Không có hoặc có khá ít rủi ro tín dụng.

• Non-agency RMBS: Được phát hành bởi các tổ chức tư nhân (private entities).

 

III. Mô tả các loại hình và đặc điểm của chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản nhà ở (RMBS), bao gồm chứng khoán chuyển giao vay mua nhà thế chấp và nghĩa vụ nợ cầm cố thế chấp; giải thích dòng tiền và rủi ro cho từng loại chứng khoán

1. Chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản nhà ở

Agency RMBS phải thỏa mãn các điều kiện phát hành bảo lãnh sau:

• Khối lượng vay tối đa

• Hồ sơ vay cần thiết

• Tỷ lệ loan-to-value tối đa

• Bảo hiểm bắt buộc

 

2. Chứng khoán chuyển giao vay mua nhà thế chấp (mortgage pass-through securities)

Định nghĩa: RMBS là loại ABS không chia tầng mà có cấu trúc pass-through.

Dòng tiền của chứng khoán chuyển giao vay mua nhà thế chấp (mortgage pass-through securities) phụ thuộc vào dòng tiền của nhóm khoản vay thế chấp cơ sở.

2.1. Đặc điểm

2.1.1. Lãi suất coupon

Lãi suất coupon của mortgage pass-through securities được gọi là lãi suất chuyển giao (pass-through rate). Đây là lãi suất nhà đầu tư nhận được và được xem như lãi suất ròng (net interest).

Công thức:

Pass-through rate = Mortgage rate on the underlying pool of mortgages – Servicing and guaranteeing fees

Trong đó:

• Pass-through rate: Lãi suất chuyển giao

• Mortgage rate on the underlying pool of mortgages: Lãi suất cho vay trung bình của nhóm khoản vay thế chấp (tham khảo công thức mục 2.1.2.)

• Servicing and guaranteeing fees: Phí dịch vụ và bảo đảm

2.1.2. Lãi suất cho vay trung bình của nhóm khoản vay thế chấp cơ sở

Các khoản thế chấp trong nhóm thường có lãi suất vay thế chấp khác nhau và kỳ hạn khác nhau. Vì vậy, cần phải tính lãi suất và kỳ hạn chung cho nhóm khoản vay thế chấp (pool of underlying assets).

Lãi suất coupon bình quân gia quyền (Weighted Average Coupon Rate – WAC)

Kỳ hạn bình quân gia quyền (Weighted Average Maturity – WAM)

 

2.2. Đo lường tỷ lệ tất toán trước hạn (prepayment rate)

Tỷ lệ tất toán trước hạn có thể được đo lường bằng 02 đại lượng:

• Theo tháng: Single Monthly Mortality Rate (SMM) – Tỷ lệ số tiền được tất toán trước hạn trong tháng trên số dư của khoản thế chấp (sau khi đã tính đến khoản thanh toán nợ gốc theo dự tính của tháng đó).

  

• Theo năm: Conditional Prepayment Rate (CPR) – Tỷ lệ quy về năm của SMM

Mở rộng:

• Tỷ lệ tất toán trước hạn được diễn giải theo tiêu chuẩn (prepayment benchmark) của Hiệp hội Chứng khoán Công chúng (Public Securities Association - PSA).

• Tiêu chuẩn trả trước PSA được xác định theo chuỗi CPR hàng tháng (series of CPRs).

Ví dụ: Điểm chuẩn 100 PSA giả định như sau: CPR là 0,2% trong Tháng 1. CPR tăng 0,2% mỗi năm mỗi tháng trong 30 tháng tiếp theo cho đến khi đạt 6% mỗi năm. CPR là 6% cho thời hạn còn lại.

• Tỷ lệ tiêu chuẩn cho mô hình PSA là 100 PSA, tốc độ tất toán trước hạn chậm hơn hoặc nhanh hơn dự kiến được mô tả theo tỷ lệ phần trăm của 100 PSA

Ví dụ: 50 PSA có nghĩa tốc độ thanh toán trước hạn nhanh hơn dự kiến 50% so với mốc 100 PSA.

2.3. Thời hạn bình quân gia quyền (Weighted Average Life - WAL)

Định nghĩa: Thời gian trung bình để nhận được tất cả các khoản trả nợ gốc dự kiến (projected principal repayments), bao gồm các khoản thanh toán nợ gốc theo đúng tiến độ (scheduled principal repayments) và các khoản thanh toán trước hạn (projected prepayments).

Vì thời hạn bình quân gia quyền có tính đến các khoản trả trước, WAL sẽ nhỏ hơn WAM.

Thời hạn bình quân gia quyền hay vòng đời trung bình (average life) của MBS có thể được suy ra dựa vào tỷ lệ trả trước:

• Tỷ lệ tất toán trước hạn càng cao → Vòng đời của MBS càng ngắn

• Tỷ lệ tất toán trước hạn càng thấp → Vòng đời của MBS càng dài

 

3. Nghĩa vụ nợ cầm cố thế chấp (Collateralized Mortgage Obligation – CMO)

Định nghĩa: Các chứng khoán có tài sản đảm bảo là RMBS.

CMO có cấu trúc time tranching, phân phối lại dòng tiền từ RMBS thành các phân tầng với mức rủi ro tất toán trước hạn khác nhau.

Tổng lượng rủi ro tất toán trước hạn (prepayment risk) của RMBS cơ sở vẫn không đổi, nhưng rủi ro được phân bổ lại giữa các tầng của CMO.

3.1. CMO thanh toán tuần tự (Sequential-pay CMO structures)

Định nghĩa: Cấu trúc CMO có nợ gốc được thanh toán tuần tự theo từng phân tầng.

Thứ tự thanh toán: Những khoản thanh toán nợ gốc (tính cả các khoản thanh đoán đã xác định trước và trả sớm) sẽ được trả cho tầng có ưu tiên cao nhất trước cho tới khi phân tầng đó được thanh toán toàn bộ nợ gốc, sau đó dòng tiền sẽ tiếp tục được sử dụng để thanh toán nợ gốc tuần tự cho các phân tầng tiếp theo.

Đối với các tầng cao hơn, nhà đầu tư được bảo vệ khỏi rủi ro tất toán chậm hơn dự kiến (extension risk) nhưng sẽ chịu rủi ro tất toán sớm hơn dự kiến (contraction risk).

Đối với các tầng dưới, nhà đầu tư được bảo vệ khỏi rủi ro tất toán sớm hơn dự kiến (contraction risk) nhưng sẽ chịu rủi ro tất toán chậm hơn dự kiến (extension risk).

 

3.2. CMO trả dần theo kế hoạch (Planned Amortization Class – PAC CMO)

Cấu trúc này bao gồm tầng PAC và các tầng hỗ trợ.

Tầng PAC (PAC tranche) sẽ được ưu tiên đảm bảo nhận các khoản thanh toán theo đúng kế hoạch, mọi khoản thanh toán trước hạn (prepayment) dù nhanh hay chậm hơn dự kiến đều sẽ được hấp thụ vào các tầng hỗ trợ → Tầng PAC được bảo vệ khỏi rủi ro tất toán trước hạn (prepayment risk).

Tầng hỗ trợ (support tranche) sẽ hấp thụ tất cả rủi ro tất toán trước hạn cho tầng PAC khi phát sinh các khoản tất toán sớm hoặc trễ hạn.

Ngưỡng PAC ban đầu (initial PAC collar): Giới hạn trên và giới hạn dưới đối với tỷ lệ tất toán trước hạn thực tế mà các tầng hỗ trợ (support tranches) đủ để cung cấp hoặc hấp thụ các khoản trả trước thực tế nhằm giữ cho các khoản thanh toán gốc PAC đúng tiến độ (Ví dụ: 100 – 300 PSA).

• Nếu tỷ lệ trả trước nằm trong ngưỡng PAC, các rủi ro thanh toán trước sẽ được hấp thụ hết bởi các tầng hỗ trợ.

• Nếu tỷ lệ trả trước nằm ngoài ngưỡng PAC, tầng PAC sẽ bị phá vỡ (gọi là broken PAC), lúc này tầng PAC sẽ chịu rủi ro tất toán trước.

3.3. CMO lãi suất thả nổi

Mặc dù các tài sản đảm bảo trả lãi suất cố định, CMO vẫn có thể có các tầng trả lãi suất thả nổi.

Điều này có thể thực hiện bằng cách kết hợp 1 tầng là floater với 1 tầng khác là inverse floater. Lãi suất của 2 tầng này sẽ bù trừ cho nhau → Lãi suất cố định từ tài sản đảm bảo vẫn có thể đáp ứng nhu cầu nhận lãi suất thả nổi của nhà đầu tư ở các tầng.

 

4. Non-agency RMBS

Đối tượng phát hành Non-agency RMBS: Các tổ chức không thuộc chính phủ hoặc không được bảo lãnh bởi chính phủ

• Tổ chức tiết kiệm (thrift institutions)

• Ngân hàng thương mại (commercial banks)

• Tổ chức phát hành trung gian (private conduits)

Quá trình chứng khoán hoá cho Non-agency RMBS:

Những RMBS này không được bảo lãnh bởi chính phủ hoặc các GSE nên chúng sẽ tồn tại mức rủi ro tín dụng nhất định.

Để thu hút nhà đầu tư vào loại chứng khoán này, các hình thức tăng cường tín dụng (credit enhancement) cho phép giảm rủi ro tín dụng hoặc phân bổ lại rủi ro tín dụng giữa các tầng trái phiếu, từ đó giúp nhà đầu tư chọn được mức rủi ro và lợi nhuận theo nhu cầu.

 

IV. Mô tả đặc điểm và rủi ro của chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản thương mại (CMBS)

Định nghĩa:

Chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản thương mại (commercial mortgage-backed securities) là chứng khoán được đảm bảo bằng một nhóm các khoản thế chấp bất động sản thương mại đối với các bất động sản tạo ra thu nhập (income-producing property).

Các bất động sản tạo ra thu nhập có thể bao gồm:

• Toà nhà chung cư;

• Tòa nhà văn phòng, bất động sản công nghiệp;

• Trung tâm mua sắm, khách sạn, cơ sở khám chữa bệnh, v.v.

Sự khác biệt giữa nợ của RMBS và CMBS:

 

1. Phân tích rủi ro tín dụng (credit risk)

Dòng tiền dùng để thanh toán cho các nhà đầu tư CMBS thực chất chính là dòng thu nhập từ các bất động sản cơ sở, vì vậy khi xem xét một khoản đầu tư vào CMBS, ta tập trung nghiên cứu rủi ro tín dụng của tài sản đó thay vì rủi ro tín dụng của người đi vay.

1.1. Tỷ lệ loan-to-value (LTV)

Tham khảo công thức Module 19, LOS 19.b, Mục 1.

1.2. Chỉ số khả năng trả nợ (Debt-service-coverage ratio - DSC)

Được sử dụng để đánh giá mức độ đảm bảo chi trả của khoản thu nhập tạo ra từ tài sản để thanh toán khoản vay.

The property’s annual net operating income (NOI) = Rental income – Cash operating expenses – Non-cash replacement reserve

Trong đó:

• The property’s annual net operating income (NOI): Thu nhập hoạt động ròng của tài sản

• The debt service: Nghĩa vụ nợ hàng năm (gồm tiền lãi và tiền gốc)

• Rental income: Tiền thuê

• Cash operating expenses: Chi phí hoạt động ở dạng tiền mặt

• Non-cash replacement reserve: Dự trữ thay thế không dùng tiền mặt (khấu hao tài sản)

Nhận xét:

• Chỉ số DSC > 1 → Dòng tiền từ tài sản có thể đáp ứng đủ nghĩa vụ trả nợ.

• Chỉ số DSC càng cao càng cho thấy rủi ro tín dụng càng thấp.

 

2. Cấu trúc của CMBS

CMBS có cấu trúc credit tranching. Các tầng sẽ được phân chia theo xếp hạng tín dụng, tầng cao nhất sẽ có xếp hạng tín dụng cao nhất và các khoản lỗ do vỡ nợ sẽ được hấp thụ trước bởi các tầng dưới cùng.

 

Để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, CMBS thường có các điều khoản đi kèm như sau:

2.1. Bảo vệ khỏi lệnh thu hồi (Call protection)

Đây là điều khoản bảo vệ nhà đầu tư CMBS khỏi việc tất toán gốc trước hạn (early prepayment) → Điểm khác biệt giữa CMBS và RMBS.

Điều khoản bảo vệ này có thể ở 2 cấp độ khác nhau là bảo vệ ở cấp độ khoản nợ vay (loan level) và cấp độ cấu trúc của CMBS (structural level).

2.1.1. Điều khoản/đặc điểm khoản thế chấp/nợ vay (Loan level)

• Prepayment lockout: Đây là một thỏa thuận hợp đồng cấm bất kỳ khoản thanh toán trước nào trong một khoảng thời gian nhất định.

• Prepayment penalty points: Các khoản phạt định trước nếu người đi vay muốn thanh toán trước hạn, 1 điểm bằng 1% dư nợ cho vay.

• Yield maintenance charge (make-whole charge): Người đi vay vẫn phải thanh toán các khoản lãi như bình thường kể cả họ có thực hiện tất toán nợ gốc trước hạn, điều này khiến cho việc dù có tất toán sớm thì người cho vay cũng không bị ảnh hưởng.

2.1.2. Cấu trúc CMBS (Structural level)

CMBS ngoài cấu trúc credit tranching còn được cấu trúc thành sequential-pay tranches (giống time tranching) dựa theo xếp hạng tín dụng (credit rating).

• Các tầng xếp hạng tín dụng cao sẽ được thanh toán hết trước và lần lượt đến các tầng dưới (tượng tự time tranching).

• Các khoản lỗ nợ gốc (principal losses) sẽ được hấp thụ từ các tầng dưới trước khi vỡ nợ xảy ra (tương tự credit tranching).

2.2. Điều khoản trả dồn khi đáo hạn (Balloon maturity provision)

Điều khoản này yêu cầu người vay phải trả phần lớn số tiền gốc vào thời điểm khoản nợ đáo hạn. Nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro trả dồn (balloon risk) nếu người đi vay không thể thực hiện khoản thanh toán lớn cuối kỳ.

Trong trường hợp người đi vay vỡ nợ, chủ nợ buộc phải gia hạn thêm thời hạn của khoản vay (workout period) và người đi vay phải trả một lãi suất cao hơn (default interest rate).