[Tổng hợp các kiến thức cơ bản] Module 2: Khái quát về các loại hình đầu tư bất động sản (Overview of types of real estate investment)

Tổng hợp các kiến thức quan trọng, cần lưu ý khi học Module 2 môn Alternative Investments trong chương trình CFA level 2

1. Tổng quan về đầu tư bất động sản

1.1. Lợi ích của đầu tư bất động sản

• Thu nhập ổn định dài hạn;

• Là biện pháp bảo vệ khỏi lạm phát;

• Tương quan thấp với trái phiếu và cổ phiếu.

Đầu tư bất động sản tạo sự đa dạng hóa trong danh mục đầu tư, phù hợp với những nhà đầu tư có thời hạn đầu tư dài, không có yêu cầu cao về mặt thanh khoản.

1.2. Các dạng đầu tư bất động sản cơ bản

1.2.1. Phân loại theo dạng tài sản

• Bất động sản cư trú;

• Bất động sản không cư trú.

1.2.2. Phân loại theo vị thế đầu tư

• Đầu tư cổ phần;

• Đầu tư vốn nợ.

1.2.3. Phân loại theo công cụ đầu tư

• Công cụ niêm yết

• Công cụ tư nhân

1.3. Các đặc điểm của đầu tư bất động sản

• Là tài sản đặc thù, có vị trí cố định;

• Giá trị của một đơn vị tài sản thường cao;

• Tài sản nặng tính quản lý (đòi hỏi bảo trì, trùng tu hoặc thu các loại phí cho thuê);

• Chi phí giao dịch lớn;

• Tài sản có khấu hao;

• Thanh khoản thấp;

• Thường yêu cầu vốn vay;

• Khó định giá.

1.4. Các rủi ro chính của đầu tư bất động sản

Các rủi ro của việc đầu tư bất động sản đến từ ba nguồn chính: Cung cầu, định giá và vận hành. Các rủi ro này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và quá trình đầu tư bất động sản.

2. Chu kỳ của bất động sản và vai trò trong danh mục

2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu gồm có: kinh tế vĩ mô; thu nhập và nhu cầu nhà ở của người dân; môi trường kinh doanh; quá trình công nghiệp hóa.

2.2. Chu kỳ kinh doanh bất động sản

Nguồn cung bất động sản được quyết định bởi 2 giai đoạn: dư cung và hụt cung.

2.3. Vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư

Đầu tư vào bất động sản mang lại thu nhập ngắn hạn, thu nhập từ tăng giá tài sản, bảo vệ khoản đầu tư khỏi tác động của lạm phát, đa dạng hóa danh mục và mang lại lợi ích về thuế.

3. Bất động sản thương mại

3.1. Phân loại

Bất động sản cư trú: các loại nhà ở với mục đích cho thuê để tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu.

Bất động sản không cư trú: các loại bất động sản có chức năng phục vụ một loại hình sản xuất kinh doanh nào đó.

3.2. Đặc điểm đầu tư

Một số loại bất động sản đòi hỏi chủ sở hữu quản lý, vận hành. Những loại bất động sản này chịu thêm rủi ro vận hành, và vì thế lợi suất yêu cầu của nhà đầu tư với những tài sản này thường cao hơn.

3.3. Đặc điểm đầu tư của một số loại bất động sản thương mại

• Văn phòng: tăng trưởng việc làm

• Bất động sản công nghiệp: tổng quan nền kinh tết

• Tòa nhà thương mại: mức tiêu dùng của người dân

• Chung cư: tăng trưởng dân số.

4. Quá trình thẩm định đầu tư bất động sản

Vai trò của việc thẩm định tài sản của nhà đầu tư:

• Đầu tư trực tiếp: thẩm định để xác định các chi phí, dòng tiền có thể phát sinh từ tài sản;

• Đầu tư gián tiếp: thẩm định để xác định giá hợp lý của chứng khoán.

Mục đích của việc thẩm định tài sản bất động sản là nhận diện những rủi ro tiềm ẩn của tài sản mà người bán có thể che dấu nhằm mục đích bán tài sản với giá cao hơn.

4.1. Đánh giá thị trường

• Hiểu xu hướng của thị trường;

• Hiểu mức cung và khả năng hấp thụ cung;

• Hiểu nhu cầu của người đi thuê.

4.2. Đánh giá thị trường cho thuê

• So sánh nhu cầu thuê và thời lượng thuê để ước lượng giá cho thuê theo hợp đồng;

• Tái thẩm định thời gian thuê của người thuê;

• Phân tích lịch sử thanh toán tiền thuê, các vụ chậm thanh toán và không thanh toán tiền thuê.

4.3. Đánh giá chi phí cho thuê lại

Đánh giá chi phí và lợi ích của việc gia hạn hợp đồng cho thuê hoặc làm hợp đồng cho thuê mới.

4.4. Đánh giá hồ sơ

• Đánh giá bản sao hóa đơn để đánh giá chi phí vận hành;

• Đánh giá báo cáo tài chính có kiểm toán của những năm gần đây;

• Phát hiện các dấu hiệu của việc khống thu nhập (ghi nhận chi phí vốn thấp hơn thực tế) hoặc khai khống công suất sử dụng của bất động sản.

4.5. Thực địa tài sản và các hợp đồng dịch vụ

Nhà đầu tư đánh giá các vấn đề về môi trường, cấu trúc kỹ thuật, hợp đồng dịch vụ và làm các khảo sát liên quan đến tài sản.

4.6. Đánh giá tuân thủ pháp lý và thuế

Nhà đầu tư đánh giá tính pháp lý tài sản qua lịch sử sở hữu, xác nhận tài sản tuân thủ đúng các bộ luật hiện hành và thực hiện đủ các nghĩa vụ liên quan đến thuế và bảo hiểm.

5. Chỉ số đầu tư bất động sản

5.1. Chỉ số thẩm định

Chỉ số thẩm định của bất động tính lợi nhuận bằng thu nhập từ hoạt động của tài sản cộng với thu nhập từ việc tăng giá

5.2. Chỉ số giao dịch

Chỉ số giao dịch được lập dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường thay vì từ các thông số thu nhập của tài sản. Điểm trừ của chỉ số này là một bất động sản sẽ không được giao dịch liên tục nên giá có thể không phản ánh đúng cung cầu.

5.3. Ưu nhược điểm của chỉ số bất động sản

5.3.1. Độ trễ định giá chỉ số

Khi thị trường trong xu hướng tăng, giảm giá, giá giao dịch sẽ tăng trước. Mức độ tăng giảm này cần có thời gian để được ghi nhận và làm cơ sở để điều chỉnh chỉ số, nên chỉ số sẽ phản ánh chậm hơn so với giá bất động sản trên thị trường.

Chỉ số bất động sản cũng không được định giá lại liên tục.

5.3.2. Tác động của độ trễ định giá đến chỉ số

Độ trễ định giá có xu hướng làm chỉ số bớt nhiễu hơn vì:

• Không phản ánh đúng độ biến động của thu nhập từ bất động sản

• Làm giảm mức tương quan với các tài sản khác

• Đánh giá quá cao tỉ lệ Sharpe.

Độ trễ có xu hướng đánh giá quá cao lợi ích và tỉ lệ hợp lý trong danh mục của bất động sản.

5.3.3. Điều chỉnh để khắc phục các vấn đề của độ trễ

• Làm chỉ số từ định giá nhiễu hơn → Biến động giá cao hơn, mức độ tương quan với các tài sản khác cũng cao hơn.

• Sử dụng chỉ số từ giao dịch thực tế khi so sánh bất động sản với các loại tài sản khác → Giảm độ trễ của chỉ số, nhưng có thể bị nhiễu.

Nếu bạn cần thêm thông tin, đừng quên liên hệ với chúng tôi: